QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH VÀ BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH DÂN SỰ

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH VÀ BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH DÂN SỰ

Trong thực tế, không ít trường hợp một người mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua tài sản hoặc nhận thế chấp tài sản hoàn toàn dựa trên giấy tờ và thông tin hợp pháp tại thời điểm giao dịch, nhưng sau đó mới phát hiện giao dịch trước đó liên quan đến tài sản đã bị vô hiệu.

Vấn đề đặt ra là: người nhận tài sản sau có phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu ban đầu hay không? Giao dịch của họ có bị vô hiệu theo giao dịch trước hay không?

Để bảo đảm sự ổn định của các quan hệ dân sự và bảo vệ người tham gia giao dịch một cách thiện chí, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định cơ chế bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, trọng tâm tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

1. Người thứ ba ngay tình là ai?

Bộ luật Dân sự năm 2015 không đưa ra một định nghĩa riêng, trực tiếp về khái niệm “người thứ ba ngay tình”.

Tuy nhiên, có thể hiểu người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự là người tham gia một giao dịch liên quan đến tài sản mà tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch, họ không biết và trong hoàn cảnh cụ thể không có căn cứ hợp lý để biết rằng người giao dịch với mình không có quyền định đoạt tài sản, hoặc quyền đối với tài sản đó có nguồn gốc từ một giao dịch trước đã hoặc có thể bị xác định là vô hiệu.

Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “chiếm hữu ngay tình” theo hướng người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu. Đây là một cơ sở quan trọng để tham khảo khi đánh giá yếu tố ngay tình, mặc dù “chiếm hữu ngay tình” và “người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự” không hoàn toàn là hai khái niệm đồng nhất.

Ví dụ:

A là chủ sở hữu thực tế của một thửa đất. Do một giao dịch có vấn đề về pháp lý, quyền sử dụng đất được đăng ký sang tên B. Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận, B tiếp tục chuyển nhượng thửa đất cho C.

Tại thời điểm mua đất, C kiểm tra giấy chứng nhận, tình trạng đăng ký và các thông tin pháp lý liên quan; không biết và không có căn cứ hợp lý để biết giao dịch trước giữa A và B có vấn đề.

Trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện của Điều 133 Bộ luật Dân sự, C có thể được xem xét bảo vệ với tư cách người thứ ba ngay tình.

2. Căn cứ pháp lý bảo vệ người thứ ba ngay tình

Quy định trọng tâm là Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.

Pháp luật phân chia cách xử lý tùy thuộc vào tài sản thuộc nhóm phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hay không phải đăng ký.

Ngoài Điều 133, việc xác định và bảo vệ người ngay tình còn cần xem xét các quy định có liên quan như:

• Điều 131 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu;
• Điều 166 về quyền đòi lại tài sản;
• Điều 167 về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình;
• Điều 168 về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình;
• Điều 180 về chiếm hữu ngay tình;
• Điều 184 về suy đoán tình trạng và quyền của người chiếm hữu.

3. Bảo vệ người thứ ba ngay tình đối với tài sản không phải đăng ký

Khoản 1 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký và tài sản đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình.

Về nguyên tắc, khi đáp ứng các điều kiện luật định, giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, nhưng phải xem xét ngoại lệ tại Điều 167 Bộ luật Dân sự.

Trường hợp chủ sở hữu vẫn có quyền đòi lại tài sản

Theo Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu:

Thứ nhất, nếu người ngay tình nhận tài sản thông qua một hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản thì chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản.

Ví dụ: B không phải chủ sở hữu nhưng đem tài sản của A tặng cho C. Mặc dù C không biết B không có quyền định đoạt tài sản, A vẫn có thể có quyền đòi lại tài sản theo quy định pháp luật.

Thứ hai, nếu người ngay tình có tài sản thông qua hợp đồng có đền bù, chủ sở hữu vẫn có quyền đòi lại tài sản nếu tài sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

Quy định này nhằm cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu thực sự và người thứ ba tham gia giao dịch ngay tình.

4. Bảo vệ người thứ ba ngay tình đối với tài sản phải đăng ký

Đây là trường hợp có ý nghĩa đặc biệt trong các tranh chấp liên quan đến nhà đất và các tài sản có chế độ đăng ký.

Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng, trường hợp giao dịch dân sự trước vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu.

Đây là một trong những thay đổi quan trọng của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhằm tăng cường sự an toàn và ổn định của giao dịch dân sự.

Có thể hình dung theo trình tự:

Chủ sở hữu A → giao dịch với B → B được đăng ký quyền đối với tài sản → B giao dịch với C → giao dịch A-B bị xác định vô hiệu.

Nếu C là người thứ ba ngay tình và C đã căn cứ vào tình trạng đăng ký hợp pháp của tài sản để xác lập giao dịch thì trong những điều kiện của Điều 133, giao dịch giữa B và C không đương nhiên bị vô hiệu chỉ vì giao dịch A-B bị vô hiệu.

Đây chính là cơ chế pháp luật bảo vệ niềm tin hợp lý của người tham gia giao dịch vào hệ thống đăng ký tài sản của Nhà nước.

5. Trường hợp tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký

Pháp luật xử lý khác đối với trường hợp tài sản thuộc loại phải đăng ký nhưng quyền đối với tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo khoản 2 Điều 133, về nguyên tắc, giao dịch với người thứ ba trong trường hợp này bị vô hiệu.

Tuy nhiên, pháp luật quy định hai ngoại lệ đáng chú ý khi người thứ ba ngay tình nhận tài sản:

• thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền; hoặc
• thông qua giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác định là chủ sở hữu tài sản, nhưng sau đó người đó không còn được xác định là chủ sở hữu do bản án, quyết định bị hủy hoặc sửa.

Quy định này nhằm bảo vệ những người đã đặt niềm tin hợp lý vào hoạt động của tổ chức đấu giá hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6. Khi nào một người được xác định là “ngay tình”?

Không phải cứ khẳng định “tôi không biết” thì đương nhiên được pháp luật công nhận là người thứ ba ngay tình.

Việc xác định tính ngay tình phải xem xét toàn bộ hoàn cảnh của giao dịch, trong đó có thể bao gồm:

• Tình trạng pháp lý và đăng ký của tài sản tại thời điểm giao dịch;
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng của người chuyển giao;
• Thông tin về tranh chấp, kê biên, ngăn chặn hoặc hạn chế giao dịch;
• Quan hệ giữa người mua và người chuyển nhượng;
• Giá giao dịch có bất thường hay không;
• Việc người nhận tài sản có thực hiện các biện pháp kiểm tra cần thiết hay không;
• Người đó có biết hoặc có căn cứ rõ ràng để phải biết về sai phạm, tranh chấp hoặc hạn chế đối với tài sản hay không.

Trong thực tiễn xét xử, yếu tố “biết hoặc phải biết” có ý nghĩa rất quan trọng. Đặc biệt đối với các tổ chức có nghĩa vụ thẩm định tài sản như tổ chức tín dụng, mức độ kiểm tra và thẩm định tài sản cũng có thể được Tòa án xem xét khi đánh giá tình trạng ngay tình. Thực tiễn này từng được đề cập tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 và được tiếp tục thảo luận trong thực tiễn xét xử.

7. Nguyên tắc suy đoán ngay tình

Một nội dung đáng lưu ý là Điều 184 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về suy đoán tình trạng và quyền của người chiếm hữu.

Theo đó, người chiếm hữu được suy đoán là ngay tình; người cho rằng người chiếm hữu không ngay tình thì phải chứng minh.

Đồng thời, khi có tranh chấp về quyền đối với tài sản, người chiếm hữu được suy đoán là người có quyền đối với tài sản đó; bên tranh chấp với người chiếm hữu phải chứng minh người chiếm hữu không có quyền.

Tuy nhiên, cần phân biệt rằng Điều 184 trực tiếp điều chỉnh về tình trạng chiếm hữu, còn khi giải quyết một vụ án liên quan đến Điều 133, Tòa án vẫn phải đánh giá đầy đủ các điều kiện của giao dịch, tình trạng pháp lý của tài sản và hành vi của các bên để xác định người thứ ba có thực sự đáp ứng điều kiện được bảo vệ hay không.

8. Chủ sở hữu thực sự có được đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình không?

Không phải trong mọi trường hợp chủ sở hữu ban đầu đều có quyền đòi lại tài sản.

Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng khi giao dịch với người thứ ba ngay tình thuộc trường hợp được bảo vệ theo khoản 2 Điều 133 thì chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa chủ sở hữu mất toàn bộ quyền bảo vệ.

Chủ sở hữu có quyền:

Khởi kiện người có lỗi dẫn đến việc tài sản được giao dịch với người thứ ba, yêu cầu người đó:

• hoàn trả các chi phí hợp lý; và
• bồi thường thiệt hại phát sinh.

Như vậy, pháp luật chuyển trọng tâm từ việc lấy lại tài sản từ người thứ ba ngay tình sang việc buộc người có lỗi phải chịu trách nhiệm đối với chủ sở hữu thực sự.

9. Ví dụ về người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất

Ví dụ:

Ông A là người có quyền đối với một thửa đất.

Thông qua một giao dịch sau đó bị xác định là vô hiệu, quyền sử dụng đất được đăng ký sang tên ông B.

Sau khi được đăng ký và cấp giấy chứng nhận, ông B bán thửa đất cho ông C.

Trước khi mua, ông C kiểm tra giấy chứng nhận, thông tin đăng ký, tình trạng pháp lý của thửa đất và không phát hiện tranh chấp hoặc hạn chế giao dịch. Ông C không biết và trong điều kiện bình thường không có căn cứ hợp lý để biết giao dịch trước giữa A và B có vấn đề.

Sau này, Tòa án tuyên giao dịch giữa A và B vô hiệu.

Trong trường hợp này, việc giao dịch giữa B và C có được bảo vệ hay không cần được xem xét theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặc biệt là các yếu tố:

1. Tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền hay chưa;
2. C có phải người thứ ba trong chuỗi giao dịch hay không;
3. C có thực sự ngay tình hay không;
4. C có căn cứ vào việc đăng ký tài sản để xác lập và thực hiện giao dịch hay không;
5. Có chứng cứ cho thấy C biết hoặc phải biết về tranh chấp, sai phạm hoặc giao dịch trước hay không.

Do đó, không thể chỉ căn cứ vào việc giao dịch ban đầu vô hiệu để mặc nhiên kết luận mọi giao dịch phát sinh sau đó đều vô hiệu.

10. Ý nghĩa của việc bảo vệ người thứ ba ngay tình

Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình có ý nghĩa quan trọng đối với sự ổn định của các quan hệ dân sự.

Nếu mọi giao dịch sau đều bị vô hiệu chỉ vì một giao dịch trước trong chuỗi giao dịch bị vô hiệu, ngay cả khi người mua sau hoàn toàn không biết và đã tin tưởng hợp lý vào thông tin đăng ký của Nhà nước, thì mức độ an toàn của giao dịch dân sự sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Do đó, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 thể hiện sự cân bằng giữa hai lợi ích:

Một bên là quyền tài sản của chủ sở hữu thực sự;và

Một bên là quyền, lợi ích của người thứ ba đã tham gia giao dịch một cách ngay tình và tin tưởng vào tình trạng pháp lý khách quan của tài sản.

Trong những trường hợp luật định, pháp luật ưu tiên duy trì giao dịch của người thứ ba ngay tình; đồng thời cho phép chủ sở hữu thực sự yêu cầu người có lỗi bồi thường thiệt hại.

11. Một số lưu ý khi xảy ra tranh chấp liên quan đến người thứ ba ngay tình

Khi phát sinh tranh chấp, các bên không nên chỉ tập trung vào việc chứng minh mình “không biết” giao dịch trước có vấn đề.

Việc giải quyết thường đòi hỏi phải kiểm tra toàn bộ hồ sơ và chuỗi giao dịch, bao gồm:

• nguồn gốc hình thành quyền đối với tài sản;
• thời điểm xác lập từng giao dịch;
• thời điểm đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng;
• hồ sơ công chứng, chứng thực;
• hồ sơ đăng ký biến động;
• thông tin về tranh chấp, kê biên và ngăn chặn;
• tài liệu chứng minh việc thanh toán;
• việc bàn giao, quản lý và sử dụng tài sản;
• mối quan hệ giữa các bên;
• các chứng cứ chứng minh người thứ ba biết hoặc không thể biết về sai phạm của giao dịch trước.

Đặc biệt đối với nhà và quyền sử dụng đất, việc xác định chính xác thời điểm đăng ký và tình trạng đăng ký của tài sản có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc áp dụng Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.