NHỮNG ĐIỀU NGƯỜI ĐI THUÊ NHÀ NÊN BIẾT ĐỂ TRÁNH RỦI RO

       Hiện nay, phần lớn các gia đình, cá nhân đi làm xa quê đều thuê nhà để ở. Tuy nhiên, đa số mọi người chưa quan tâm đến các vấn đề pháp lý liên quan khi đi thuê. Do đó qua bài viết này, Công ty Luật Nguyễn Tâm & Partners sẽ khái quát lại một số quy định của pháp luật liên quan đến việc thuê nhà mà mọi người nên biết để bảo vệ quyền lợi của mình cũng như hạn chế các rủi ro thường gặp:

1. Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng

       Căn cứ theo Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì:

• Hợp đồng thuê nhà do các bên thoả thuận và  phải được lập thành văn bản, trong đó bao gồm các nội dung sau đây:

+ Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

+ Mô tả đặc điểm của nhà cho thuê và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;

+ Thời hạn cho thuê;

+ Giá thuê (trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó);

+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Cam kết của các bên;

+ Các thỏa thuận khác;

+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

+  Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

• Hợp đồng cho thuê ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

       Để đảm bảo quyền, lợi ích của mình khi đi thuê nhà, người thuê cần chú ý là hai bên phải có hợp đồng rõ ràng để trường hợp nếu phát sinh tranh chấp thì quyền lợi sẽ được bảo đảm.

(Ảnh minh hoạ - Nguồn:VnExpress)

2. Chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong 07 trường hợp

       Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, chủ nhà chỉ được quyền đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà đang cho thuê nếu thuộc một trong 07 trường hợp sau đây:

       (1) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở;

       (2) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

       (3) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

       (4) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

       (5) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

       (6) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

       (7) Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Quyền tiếp tục thuê nhà ở trong một số trường hợp đặc biệt

       Trong một số trường hợp đặc biệt thì quyền được tiếp tục thuê nhà thực hiện như sau:

• Trường hợp chủ nhà chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
• Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Trường hợp chủ nhà chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

4. Người đi thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong 03 trường hợp

       Trong thời hạn thuê nhà, người đi thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

       (1) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

       (2) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

       (3) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

       Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác); nếu vi phạm thời hạn báo trước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (theo Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014).

5. Một số quy định về đăng ký thường trú, tạm trú

       Người thuê nhà sẽ được đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại chỗ ở mà mình đã thuê nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 20, 27 Luật Cư trú năm 2020. 

       Thông thường người đi thuê nhà đều là những người từ các địa phương khác đến, mà theo quy định mới của Luật Cư trú thì một trong các trường hợp bị xóa đăng ký thường trú là: “Vắng mặt liên tục tại nơi thường trú từ 12 tháng trở lên mà không đăng ký tạm trú tại chỗ ở khác hoặc không khai báo tạm vắng, trừ trường hợp xuất cảnh ra nước ngoài nhưng không phải để định cư hoặc trường hợp đang chấp hành án phạt tù, chấp hành biện pháp đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng;...”

       Trên đây là một số quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở mà chúng tôi tổng hợp lại được nhằm giúp bà con, quý Khách hàng có cơ sở tham khảo để bảo vệ quyền lợi của mình cũng như hạn chế các rủi ro không đáng có.

       Mọi thắc mắc hoặc yêu cầu tư vấn pháp luật, quý Khách hàng có thể liên hệ chúng tôi trực tiếp tại Văn phòng Công ty Luật Nguyễn Tâm & Partners (số 37 đường TTH 09, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh) hoặc qua Hotline: (028) 6682 3286 – 0939 07 2345 để được giải đáp kịp thời.