MUA BÁN NHÀ ĐẤT THÔNG QUA HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN – RỦI RO?

MUA BÁN NHÀ ĐẤT THÔNG QUA HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN – RỦI RO?

      Với thủ tục mua bán nhanh gọn, nếu chỉ mua để đầu tư lướt sóng thì có thể tránh được thủ tục pháp lý, các loại thuế phí liên quan hoặc muốn mua bán mà khi các bên không đủ điều kiện chính là các lý do khiến cho tình trạng mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền càng ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, hình thức mua bán này chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn trong đó mà chúng ta cần phải xem xét thận trọng trước khi quyết định, nhất là đối với bên mua.

Ảnh minh họa!

      Theo quy định của pháp luật dân sự, đại diện là một chế định mà theo đó người đại diện nhân danh và vì lợi ích của người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Căn cứ để xác lập đại diện được quy định tại Điều 135 BLDS năm 2015, một trong số đó là xác lập theo ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện (Gọi là đại diện theo ủy quyền).

      Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Căn cứ theo Điều 562 BLDS 2015). Nội dung chính của hợp đồng ủy quyền bao gồm: phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, thù lao ủy quyền.

      Như vậy, bản chất của Hợp đồng ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận. Trong trường hợp này Bên mua chưa phải là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mặc dù đã trả tiền cho Bên bán.

RỦI RO TIỀM ẨN?

• Thứ nhất: Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

      Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có nhà đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:

      Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

      Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

      Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

• Thứ hai:  Sau khi bên mua thanh toán tiền và bên bán bàn giao bất động sản và hồ sơ giấy tờ bản chính cho bên mua thì cơ bản hai bên đã hoàn tất việc mua bán, dưới vỏ bọc của hợp đồng ủy quyền được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế có thể vì một số lý do như giá trị bất động sản tăng cao hoặc xuống thấp; quyền, lợi ích của một bên bị ảnh hưởng sau khi tiến hành giao dịch… Mà một trong hai bên lợi dụng để khởi kiện ra Tòa án và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản.
• Thứ ba: khi lựa chọn hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, các bên tham gia giao dịch thường không chú ý đến thời hạn của loại hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 140 BLDS, thời hạn đại diện theo ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời hạn ủy quyền là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện.
• Thứ tư: Trên thực tế có nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp vì “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Nếu hợp đồng ủy quyền chấm dứt với lý do này thì bất động sản sẽ được trao trả lại cho người ủy quyền (Người thừa kế, người đại diện,…). Khi ấy, quyền và lợi ích của người được ủy quyền (Bên mua) sẽ bị ảnh hưởng.
• Thứ 5: Trong một số trường hợp Bên ủy quyền phát sinh nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu ngăn chặn, kê biên và phát mãi các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp được chuyển giao hợp lệ cho người khác.
• Thứ 6: Tuy nhiên, hiện nay có một số trường hợp Cơ quan Thuế xác định việc Ký Hợp đồng ủy quyền toàn phần là nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế khi mua bán, dó đó khi có cơ sở thì Cơ quan thuế vẫn xác định số tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng phát sinh cho cả Bên ủy quyền và Bên nhận ủy quyền theo Hợp đồng ủy quyền trong Hợp đồng chuyển nhượng.

      Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng thực ra bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền. Về bản chất, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ. Đây là những rủi ro dễ xảy ra khi các bên tiến hành giao dịch mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền.

      Trên đây là những rủi ro thường gặp có thể xảy ra nếu như chọn hình thức mua bán Bất động bằng hình thức Hợp đồng ủy quyền. Trong thời gian dài, các bên nên cân nhắc kỹ, dự liệu trước các tình huống xấu có thể xảy ra để không rơi vào cảnh tranh chấp.

      Vì giao dịch nhà đất bằng hình thức Hợp đồng ủy quyền có thể chứa đựng rủi ro nên hãy liên với chúng tôi qua Hotline: 0939 07 2345 để được tư vấn cụ thể trình tự thủ tục và cung cấp dịch vụ pháp lý một cách tốt nhất nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho khách hàng.