Theo như quy định của pháp luật Việt Nam, một hợp đồng nếu muốn đảm bảo có tính hiệu lực pháp lý để ràng buộc các bên thì Hợp đồng đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Trong đó, điều kiện về hình thức sẽ là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định.

         Để tìm hiểu việc Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng hay không? Trước tiên ta cần tìm hiểu và xem xét một số quy định về pháp luật liên quan đến Hợp đồng thuê nhà tại Việt Nam qua các thời kỳ, cụ thể như sau:

• Tại thời điểm Bộ luật dân sư năm 2005 vẫn còn có hiệu lực (từ 01/01/2006 đến trước ngày 01/01/2017): Trước đây, tại thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực, Điều 492 quy định về hình thức thuê nhà ở như sau:

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

         Theo đó, Hợp đồng thuê nhà ở được pháp luật quy định bắt buộc phải lập thành văn bản (i) và nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên (ii) thì phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký.

• Tại thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 vẫn còn hiệu lực và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015:                                                                     Căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở có quy định: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

         Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”

         Đồng thời theo quy định tại Khoản 2 Và Khoản 3, Điều 83 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 (là luật đang có hiệu lực tại thời điểm bấy giờ) có quy định về việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật như sau:

“2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”.                                                                                                                               Xét thấy, Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ Luật dân sự năm 2005 đều do cùng một cơ quan là Quốc hội ban hành. Tuy nhiên, các văn bản này lại có quy định khác nhau về việc công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng thuê nhà nên dựa trên nguyên tắc nêu trên thì sẽ áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau tức là Luật Nhà ở năm 2014.                                                     Theo đó, có thể thấy tính từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) thì khi các bên khi giao kết Hợp đồng cho thuê nhà mà đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 thì không bắt buộc phải công chứng và chứng thực.

• Lưu ý: Về hình thức của Hợp đồng thuê nhà thì các bên bắt buộc phải lập thành văn bản.

• Tại thời điểm Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017: Bộ luật dân sự năm 2015 ra đời đã thay thế Bộ luật dân sự năm 2005 và hoàn toàn bãi bỏ điều khoản về việc bắt buộc công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng thuê nhà ở. Theo đó, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại Điều 472 như sau: “Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
•  Kết luận: Từ các lẽ trên, có thể thấy kể từ ngày 01/07/2015 căn cứ vào các quy định tại Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 2015 đối với Hợp đồng thuê nhà ở thì pháp luật không bắt buộc các bên giao kết phải tiến hành phải công chứng, chứng thực Hợp đồng.

 Lưu ý: Bài viết, nội dung phân tích được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật cũng như chủ trương, chính sách của Nhà nước mà không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần lưu ý tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.