HIỂU ĐÚNG VỀ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG TRONG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

        "Mua bán Vi bằng" là từ ngữ thường xuyên xuất hiện trong những giao dịch về nhà đất, đặc biệt ở các thành phố lớn, khi giá nhà đất nơi đây ở mức cao và nhiều người có thu nhập thấp chưa có khả năng tiếp cận được. Lúc này, họ chấp nhận lựa chọn những căn nhà có mức giá rẻ hơn và mua theo hình thức Vi bằng. Nhưng không phải ai cũng hiểu đúng về Vi bằng? Và có nên sử dụng Vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất hay không?

(Ảnh minh họa)

Cùng đi tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan để hiểu đúng về Vi bằng trước khi đưa ra quyết định lựa chọn hình thức mua bán nhà đất thông qua Vi bằng.

• Vậy Vi bằng là gì?

       Căn cứ theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ đã giải thích như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.

• Giá trị pháp lý của Vi bằng? (Căn cứ Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ)

- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

       * Các trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng: (Căn cứ Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ)

       1. Các trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.

       2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

       3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.

       4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

       5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

       6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

       7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

       8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

       9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

       * Từ những quy định pháp luật trên có thể thấy việc chấp nhận mua bán nhà, đất bằng giấy tay, thông qua hình thức Vi bằng ẩn chứa nhiều rủi ro. Cụ thể:

       Bản chất của Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà, đất giữa các bên. Có thể thấy Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực và theo quy định thì cơ quan Thừa phát lại cũng không được lập vi bằng trong trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

       Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng Vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng. Một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp. Lúc này, Vi bằng chỉ phát huy giá trị là được dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất… làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Do đó, Vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ trước Tòa án và các quan hệ pháp lý khác.

       Vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không thể chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do vậy, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà, đất đều không được phép. Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập Vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là bên mua.

       Trong quá trình mua bán nhà đất, nếu có bất kỳ vướng mắc nào đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua Hotline (028) 6682 3286 - 0939 07 2345 để được tư vấn, hỗ trợ, cung cấp dịch vụ pháp lý nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất cho Khách hàng.